Структура платы за жилое помещение
Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Таким образом, из состава платы за содержание и ремонт Законом N 271-ФЗ изъята плата за услуги и работы по капитальному ремонту, которая преобразована в самостоятельную составляющую - взнос на капитальный ремонт. Данное изменение продиктовано необходимостью накопления средств для осуществления работ капитального характера в специальном фонде. На этот счет в п. 2 ст. 158 ЖК РФ дано специальное указание: расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются именно за счет средств фонда капитального ремонта.
Итак, в первую очередь фонд капитального ремонта образуется из взносов, имеющих минимально допустимый размер. Пунктом 8.1 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Минимальный размер взноса в Челябинской области на 2014 год равен 6 рублям на один квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме.
Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ). Исключение установлено только для собственников помещений в тех домах, которые признаны аварийными, а также для собственников, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).
Вместе с тем собственники не ограничены в праве принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный (п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
Ответственность

Согласно Ст. 155 ЖК РФ - Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить региональному оператору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Способы формирования фонда

По выбору собственников помещений в МКД фонд капитального ремонта формируется одним из двух способов (п. 3 ст. 170 ЖК РФ), а именно путем перечисления взносов на капитальный ремонт:
- на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
- на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Названные способы формирования фонда имеют принципиальные различия.

Владелец счета

Согласно п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД.
Одновременно п. 3 ст. 175 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Таким образом, мы видим, что собственники помещений в МКД, изначально в качестве способа управления выбравшие управление УК или непосредственное управление и решившие формировать фонд на специальном счете, будут вынуждены назначить его владельцем регионального оператора. Других вариантов у них просто нет.
Принадлежность денежных средств, находящихся на специальном счете

Согласно ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. При этом доля каждого собственника пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных самим собственником и его предшественником (п. 2 ст. 36.1 ЖК РФ). Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (п. 3 ст. 36.1 ЖК РФ), то есть при продаже помещения к приобретателю переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (п. 6 ст. 36.1 ЖК РФ). В этом случае доля нового собственника в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника (п. 4 ст. 36.1 ЖК РФ). Примечательно, что к новому собственнику переходит не только право на соответствующую долю денежных средств на специальном счете, но и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (об этом идет речь в обновленной редакции п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Собственник помещения не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Это закреплено в п. 5 ст. 36.1 ЖК РФ.

Формирование фонда на счете регионального оператора

Для данного варианта формирования фонда характерно следующее. Во-первых, взносы собственников на капитальный ремонт МКД, поступающие на счет (счета) регионального оператора, образуют имущество последнего (пп. 2 п. 1 ст. 179 ЖК РФ), тогда как права на денежные средства, аккумулируемые в виде фонда на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. Во-вторых, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других домах (п. 4 ст. 179 ЖК РФ). "Занимать" средства можно только из фондов, формируемых на счете (счетах) регионального оператора, и только на ремонт тех домов, собственники помещений в которых также формируют фонд капитального ремонта на счете (счетах) этого регионального оператора.